Đánh thuế đất bỏ hoang: Giải phóng nguồn lực, chống lãng phí

(BKTO) - Đất bỏ hoang, đất chưa hoặc chậm đưa vào sử dụng không chỉ là những khu đất chưa tạo ra giá trị, mà còn là nguồn lực đang bị khóa chặt trong nền kinh tế. Đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với nhóm đất này vì thế không đơn thuần là một chính sách thuế, mà đặt ra yêu cầu mới trong quản trị nguồn lực đất đai: Làm sao để đất được sử dụng đúng mục đích, đúng thời điểm và tạo ra giá trị cao nhất.

Đất nằm im cũng có “chi phí”

Bộ Tài chính đang đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, không áp dụng hạn mức. Mức thuế này cao gần 7 lần mức 0,03% hiện áp dụng với đất ở trong hạn mức. Đề xuất nằm trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật thuế mà Bộ Tài chính đã trình Chính phủ. Nếu được Quốc hội thông qua, chính sách dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/01/2027. Đằng sau con số 0,2% là một thông điệp đáng chú ý: Đất không được sử dụng cũng gây ra chi phí.

Một khu đất bỏ hoang nhiều năm không chỉ là tài sản chưa được khai thác. Đó là quỹ đất không tạo ra nhà ở, không hình thành cơ sở sản xuất - kinh doanh, không tạo việc làm, không đóng góp cho ngân sách, trong khi nhu cầu về đất cho sản xuất, hạ tầng và nhà ở vẫn hiện hữu.

Vì vậy, dưới góc độ nguồn lực, vấn đề không chỉ là Nhà nước thu được bao nhiêu thuế từ đất bỏ hoang, mà là bao nhiêu diện tích đất được đưa trở lại sản xuất, kinh doanh và các mục đích phát triển phù hợp.

Cách tiếp cận này phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Nghị quyết yêu cầu khắc phục tình trạng đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, đầu cơ, găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu thực; đồng thời định hướng thiết kế chính sách để việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ.

Nếu chỉ nhìn thuế như một nguồn thu, mục tiêu chính sách sẽ bị thu hẹp. Với đất bỏ hoang, mục tiêu lớn hơn là thay đổi hành vi sử dụng đất và giải phóng nguồn lực đang bị “đóng băng”.

Đánh thuế trúng đất bị găm giữ, tránh đánh nhầm đất bị mắc kẹt

Tuy nhiên, câu hỏi khó nhất không nằm ở mức 0,2%, mà ở việc xác định thế nào là đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng và nguyên nhân của tình trạng đó.

Theo Bộ Tài chính, các tiêu chí, khái niệm này sẽ được dẫn chiếu theo hệ thống pháp luật về đất đai; cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường xác định tình trạng pháp lý và thực tế sử dụng đất làm căn cứ để cơ quan thuế áp dụng chính sách. Bộ Tài chính cũng cho biết sẽ tiếp tục hoàn thiện hướng dẫn chi tiết để tiêu chí phân loại rõ ràng, minh bạch. Đây là khâu quyết định hiệu quả của chính sách.

Không thể đồng nhất khu đất bị chủ sử dụng cố tình bỏ hoang, găm giữ chờ tăng giá với dự án đã được phê duyệt nhưng chưa thể triển khai vì vướng giải phóng mặt bằng. Cũng không thể xếp chung dự án chậm do quy hoạch thay đổi, thủ tục pháp lý kéo dài hay những điểm nghẽn thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý với trường hợp nhà đầu tư cố tình trì hoãn để chờ cơ hội sinh lời.

Nếu không phân định được, chính sách có thể rơi vào một nghịch lý: Đánh thuế nguồn lực đang bị lãng phí nhưng không xử lý được nguyên nhân gây ra lãng phí. Với khu đất nằm im vì chủ sở hữu găm giữ, cần một cơ chế đủ mạnh để buộc họ lựa chọn: Đưa đất vào sử dụng, chuyển nhượng cho người có năng lực khai thác, hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính tương xứng. Với dự án không triển khai được vì thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng hay vướng mắc thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước, cách xử lý phải khác: không thể để doanh nghiệp vừa chịu chi phí do dự án đình trệ, vừa phải nộp thêm thuế với lý do “chậm đưa đất vào sử dụng” trong khi nguyên nhân không nằm ở họ.

Nói cách khác, chống lãng phí đất đai không thể chỉ bằng thuế, mà phải đồng thời tháo gỡ những điểm nghẽn khiến đất không thể vận động. Điều đó đòi hỏi quản trị đất đai phân loại rõ: đất nào bỏ hoang do hành vi của người sử dụng, đất nào bị “mắc kẹt” bởi cơ chế, thủ tục và đất nào đang được sử dụng nhưng hiệu quả thấp.

Mục tiêu cuối cùng không phải là thu thêm thuế

Một chính sách thuế tốt không nhất thiết là chính sách thu được nhiều thuế nhất. Với đất bỏ hoang, thậm chí nên kỳ vọng điều ngược lại: Nếu chính sách hiệu quả, diện tích đất chịu thuế sẽ giảm dần vì đất đã được đưa vào sử dụng. Đó mới là thước đo đáng quan tâm.

Khi một khu đất bỏ hoang được đưa vào sản xuất, một dự án nhà ở được triển khai, đất bị găm giữ được chuyển cho chủ thể có năng lực, hay một dự án đình trệ được tháo gỡ, giá trị tạo ra cho nền kinh tế có thể lớn hơn nhiều so với số thuế thu được từ chính khu đất đó.

Vì vậy, hiệu quả của chính sách không nên chỉ đo bằng số thu ngân sách, mà bằng những chỉ tiêu rộng hơn: Diện tích đất được đưa vào sử dụng; số dự án được khơi thông; mức giảm tình trạng găm giữ, đầu cơ; khả năng tăng nguồn cung nhà ở và mặt bằng sản xuất; giá trị kinh tế - xã hội tạo ra trên mỗi đơn vị đất.

Đó là bước chuyển từ quản lý đất đai sang quản trị nguồn lực đất đai. Quản lý đất đai là xác định ai được sử dụng, vào mục đích gì, thực hiện nghĩa vụ tài chính ra sao. Quản trị nguồn lực đất đai đi xa hơn: Đất có thực sự được đưa vào sử dụng không, hiệu quả đến đâu và nếu không sử dụng thì nguyên nhân nằm ở đâu.

Ở góc độ này, thuế chỉ là một công cụ và chỉ phát huy tác dụng khi nằm trong một hệ thống chính sách đồng bộ: quy hoạch rõ ràng, thủ tục minh bạch, giải phóng mặt bằng hiệu quả, xử lý nghiêm dự án chậm triển khai do lỗi chủ quan, đồng thời kịp thời tháo gỡ vướng mắc thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước.

Nguồn lực không được sử dụng cũng có chi phí. Chính sách tốt không chỉ thu từ chi phí ấy, mà quan trọng hơn là làm cho nguồn lực quay trở lại nền kinh tế để tạo ra giá trị./.