Mở rộng cơ hội an cư từ chính sách nhà ở cho thuê

(BKTO) - Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 bổ sung chính sách phát triển nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở, các chính sách mới cũng đặt ra yêu cầu về cơ chế vận hành, đối tượng thụ hưởng và quản lý nguồn lực để chính sách thực hiện khả thi, không bị lạm dụng.

Gần 87.600 tỷ đồng dự kiến phát triển nhà ở cho thuê

Chính phủ vừa trình Quốc hội định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở. Theo đó, phát triển nhà ở cho thuê được quy định thành một chương mới.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, chính sách phát triển nhà ở cho thuê hướng tới mở rộng nguồn cung, tạo thêm lựa chọn nhà ở cho người dân, đặc biệt là những người gặp khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê.

Theo tính toán của Chính phủ, tổng nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở cho thuê khoảng 87.597 tỷ đồng, tương ứng khoảng 145.889 căn. Trong đó, ngân sách địa phương dự kiến bố trí 11.700 tỷ đồng, tương ứng khoảng 29.178 căn; nguồn vốn tư nhân dự kiến đạt 75.897 tỷ đồng, phát triển khoảng 116.711 căn.

Dự thảo thiết kế chính sách riêng đối với nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn của Nhà nước và nguồn vốn ngoài nhà nước. Với nhà ở cho thuê sử dụng vốn của Nhà nước, đối tượng được thuê là công dân Việt Nam gặp khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu thuê. Dự thảo cũng quy định về hình thức, nguồn vốn, quỹ đất, dự án đầu tư xây dựng và chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

Đối với nhà ở cho thuê không sử dụng vốn của Nhà nước, Dự thảo cũng đưa ra các chính sách tương ứng nhằm tạo hành lang pháp lý cho khu vực tư nhân tham gia đầu tư.

Ngoài ra, Dự thảo Luật cũng quy định về nhóm nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.

Nêu ý kiến từ góc độ cơ quan thẩm tra, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị rà soát, làm rõ chính sách “ưu tiên” phát triển nhà ở cho thuê so với các loại hình nhà ở khác và xác định cụ thể nhóm đối tượng được ưu tiên thụ hưởng.

Với nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn nhà nước, Cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát quy định về quản lý, sử dụng, bảo đảm thống nhất với các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công.

Đảm bảo nguồn lực và hiệu quả của Quỹ Nhà ở

Để phát triển nhà ở cho thuê, Dự thảo Luật quy định, Nhà nước đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở cho thuê thông qua Quỹ Nhà ở. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê bằng nguồn tài chính công đoàn.

Nguồn vốn của Quỹ nhà ở được hình thành từ nguồn ngân sách nhà nước cấp. Tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, từ tiền bán nhà ở thuộc tài sản công, từ tiền đấu giá quyền sử dụng đất của quỹ đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật…

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật (sửa đổi) đã bổ sung một điểm mới quan trọng về thành lập “Quỹ Nhà ở” do UBND cấp tỉnh quản lý để đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở cho thuê trên địa bàn.

Đề cập đến vấn đề này tại Phiên thảo luận ở Tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở, các đại biểu nhấn mạnh, để đảm bảo khả thi, chính sách về Quỹ Nhà ở do UBND cấp tỉnh quản lý phải gắn với nguồn lực thực hiện và sử dụng hiệu quả.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (Đoàn Vĩnh Long) cho rằng, việc bổ sung quy định về Quỹ Nhà ở là bước đi đúng đắn nhằm thực hiện định hướng Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong tạo lập quỹ nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp và công nhân.

Tuy nhiên, để Quỹ không rơi vào tình trạng “có tên nhưng không có tiền”, đại biểu đề nghị luật hóa nguồn thu ổn định tại khoản 3 Điều 32. Theo đó, bắt buộc trích tối thiểu tiền thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm của địa phương và tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để bổ sung vốn điều lệ cho Quỹ Nhà ở. Nguồn vốn này được dùng riêng để phát triển nhà ở cho thuê thuộc sở hữu Nhà nước.

Từ góc nhìn khác, đại biểu Tạ Thị Yên (Đoàn Điện Biên), cho rằng việc bổ sung quy định về Quỹ Nhà ở và nhà ở cho thuê phù hợp với chủ trương phát triển mạnh hơn nhà ở cho thuê. Mục tiêu cuối cùng là người dân có chỗ ở phù hợp với điều kiện và thu nhập của mình, không nhất thiết ai cũng phải mua nhà.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị làm rõ cách tổ chức và sử dụng nguồn lực của Quỹ. Theo Dự thảo, Quỹ do UBND cấp tỉnh thành lập và có nhiều nguồn vốn; ngân sách có thể cấp bổ sung khi nguồn thu không đủ chi phí quản lý, vận hành. Trong khi đó, giá thuê được quy định theo nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bảo trì, thuế và phí.

Nếu tính đủ toàn bộ chi phí thì giá thuê có thể vượt khả năng của người cần hỗ trợ; còn nếu ngân sách phải bù thì phải nói rõ bù trong trường hợp nào, mức nào và địa phương chịu trách nhiệm ra sao - đại biểu nêu vấn đề và đề nghị Dự thảo Luật cần quy định rõ hơn địa vị pháp lý, cách quản lý, giám sát Quỹ Nhà ở và mối quan hệ với các quỹ tài chính khác của Nhà nước để tránh trùng nhiệm vụ.

Đồng thời, Dự thảo Luật cần bổ sung nguyên tắc xác định giá thuê cần tính đến khả năng chi trả của người được hưởng chính sách; trường hợp ngân sách hỗ trợ cần có tiêu chí, mức độ và cơ chế công khai rõ ràng.

Hiệu quả của Quỹ nên được nhìn vào kết quả cụ thể: tạo được bao nhiêu căn hộ cho thuê, bao nhiêu người thực sự thuê được nhà với mức giá phù hợp, chứ không nên chỉ nhìn vào số vốn hoặc số tài sản Quỹ đang quản lý.

Đại biểu Tạ Thị Yên

Kiểm soát nguy cơ biến tướng nhà lưu trú ngoài khu công nghiệp

Liên quan đến quy định về nhà lưu trú dành cho chuyên gia và người lao động ngoài khu công nghiệp, Điều 50, 51 Dự thảo Luật quy định, doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập được xây dựng nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp trên đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ và không phải đáp ứng điều kiện tổ chức kinh doanh bất động sản.

Tại Phiên thảo luận, đại biểu Nguyễn Thị Mai Phương - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội, đề nghị cân nhắc chế định về nhà lưu trú cho công nhân, người lao động ngoài khu công nghiệp.

Theo đại biểu, cần phân định rõ giữa chính sách an sinh xã hội cho công nhân, người lao động với hoạt động kinh doanh; tránh nảy sinh lạm dụng chính sách, biến tướng từ nhà lưu trú cho công nhân, người lao động thành dự án kinh doanh thương mại.

Đối với nhà ở cho thuê, trong bối cảnh nguồn lực nhà nước có hạn, đại biểu đề nghị cân nhắc quy định đối với nhà ở được xây dựng bằng vốn Nhà nước theo hướng chỉ sử dụng để cho thuê.

Đại biểu Siu Hương (Đoàn Gia Lai) cũng cho rằng, quy định cho phép xây dựng nhà lưu trú ngoài khu công nghiệp có tính thực tiễn, nhưng cần tránh việc biến nhà lưu trú thành dự án nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở.

Đại biểu đề nghị Cơ quan soạn thảo nghiên cứu bổ sung quy định: chỉ bố trí nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động, cán bộ của chính đơn vị trong thời gian làm việc; không bán, thuê mua, kinh doanh ra thị trường; không hình thành đơn vị ở độc lập và không làm thay đổi mục đích sử dụng đất. Cùng với đó là quy định về tiêu chuẩn diện tích, phòng cháy, chữa cháy, môi trường và xử lý khi chấm dứt hoạt động.