Phát triển nhà ở xã hội: Từ cơ chế ưu đãi đến hiệu quả thực chất

(BKTO) - Nhà ở xã hội là chính sách nhân văn của Đảng và Nhà nước nhằm hỗ trợ những người gặp khó khăn về chỗ ở. Thảo luận về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị siết chặt cơ chế xác định giá, kiểm soát chuyển nhượng và tăng cường hậu kiểm cũng như nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp trong thực hiện chính sách này.

Minh bạch giá, siết chặt chuyển nhượng

Thảo luận tại Hội trường về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) chiều 28/10, nhiều đại biểu Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm tính thực chất của chính sách nhà ở xã hội. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả còn lớn, trong khi giá nhà ở thương mại vượt xa khả năng của nhiều người lao động, vấn đề không chỉ là tăng nguồn cung mà còn phải kiểm soát quá trình hình thành giá, phân phối và chuyển nhượng nhà ở xã hội.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn TP. Hải Phòng) cho rằng, Dự thảo Luật cần tiếp tục hoàn thiện ba nội dung: điều kiện thụ hưởng chính sách, cơ chế xác định giá bán và giải pháp phòng ngừa đầu cơ, trục lợi.

Theo đại biểu, việc giao Chính phủ quy định chi tiết điều kiện về nhà ở, thu nhập của người mua, thuê mua nhà ở xã hội là cần thiết để phù hợp với biến động kinh tế - xã hội, nhưng phải có nguyên tắc xác định thu nhập gắn với thực tế đời sống, mặt bằng giá nhà, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng khu vực.

Nếu chỉ căn cứ vào ngưỡng thu nhập mà không tính đến sự chênh lệch lớn về giá nhà và chi phí sinh hoạt giữa các địa phương, một bộ phận người dân có nhu cầu thực sự có thể không đáp ứng điều kiện được hỗ trợ. Đại biểu đề nghị đặc biệt quan tâm đến nhóm người lao động có thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức trẻ, công nhân và người lao động làm việc tại các đô thị lớn.

“Chính sách nhà ở xã hội cần chuyển mạnh từ ưu đãi đầu tư sang bảo đảm khả năng tiếp cận, công bằng và kiểm soát trục lợi chính sách” - đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nhấn mạnh.

Về giá bán và chuyển nhượng nhà ở xã hội, Dự thảo Luật đã hướng tới đơn giản hóa thủ tục xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, chủ đầu tư tự xây dựng hoặc thuê tư vấn thẩm tra giá trước khi phê duyệt; sau khi công trình được nghiệm thu, chi phí đầu tư xây dựng phải được kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội là loại hình được hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước về đất đai, thuế, tín dụng và các cơ chế khác. Vì vậy, theo đại biểu, cơ chế chủ đầu tư tự xác định giá cần đi kèm trách nhiệm giải trình, công khai thông tin và kiểm soát hiệu quả.

Đại biểu đề nghị bổ sung quy định yêu cầu công khai các cấu phần chủ yếu hình thành giá bán, giá thuê mua; thiết lập cơ chế kiểm tra, hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro; đồng thời quy định trách nhiệm xử lý, hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ.

Cần có cơ chế bảo đảm toàn bộ giá trị ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà ở xã hội, tránh tình trạng chính sách ưu đãi được thiết kế để hỗ trợ người dân nhưng lợi ích cuối cùng lại không đến đầy đủ với người thụ hưởng.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn

Cùng quan tâm vấn đề này, đại biểu Thạch Phước Bình (Đoàn Vĩnh Long) cho rằng cần hoàn thiện cơ chế quyết toán và hoàn trả chênh lệch giá nhà ở xã hội.

Theo quy định tại Dự thảo, nếu giá thực tế sau quyết toán cao hơn giá hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm; nếu thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua, thuê mua.

Đại biểu đề nghị cần quy định cụ thể thời hạn chủ đầu tư phải thông báo, hoàn trả phần chênh lệch sau khi quyết toán được phê duyệt; trường hợp chậm hoàn trả phải tính lãi, đồng thời công khai kết quả quyết toán trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Đại biểu Lý Anh Thư (Đoàn An Giang) đồng tình với việc giới hạn giá bán trong thời hạn 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng Dự thảo cần làm rõ nguyên tắc kiểm soát giá bán lại sau thời hạn này.

Theo đó, Cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 5 năm dựa trên giá mua ban đầu và chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có thể tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá.

“Mục tiêu của cơ chế này không phải hạn chế quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người mua, mà là bảo đảm hài hòa giữa quyền lợi của người đã mua nhà và mục tiêu hỗ trợ những người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Khi nhà ở xã hội được hình thành từ chính sách ưu đãi của Nhà nước, việc chuyển nhượng cần duy trì được tinh thần và mục tiêu an sinh mà chính sách hướng tới” - đại biểu Lý Anh Thư nêu quan điểm.

Ràng buộc trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê

Bên cạnh việc kiểm soát giá và ngăn đầu cơ, một vấn đề được các đại biểu quan tâm là phải điều chỉnh tư duy phát triển nhà ở theo hướng đáp ứng đúng nhu cầu thực tế. Bởi ngay cả khi cơ chế phân phối được kiểm soát chặt chẽ, người dân vẫn khó tiếp cận nhà ở nếu cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định nhu cầu và cơ cấu phát triển nhà ở trong chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh, căn cứ vào thu nhập, khả năng chi trả, nhu cầu thuê hoặc mua nhà, biến động dân số, thị trường lao động và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng.

Việc đánh giá kết quả phát triển nhà ở cũng cần được mở rộng, không chỉ dựa trên tổng diện tích sàn hoặc số lượng căn hộ được xây dựng mà phải theo dõi, đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu về nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê; đồng thời, quy định chặt chẽ hơn nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Đại biểu Hà Thị Anh Thư (Đoàn Quảng Ngãi) đề nghị ưu tiên quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê dài hạn, nhất là tại các khu công nghiệp, trung tâm hành chính mới, gần nơi làm việc, trường học và giao thông công cộng.

Theo đại biểu, doanh nghiệp được hưởng ưu đãi phải thực hiện nghĩa vụ tương ứng về giá thuê, chất lượng nhà ở, trách nhiệm bảo trì và thời hạn duy trì mục đích cho thuê. Đồng thời, cần ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách để chuyển sang bán thương mại hưởng chênh lệch hoặc để người thụ hưởng tự ý cho thuê lại nhằm kinh doanh.

“Nhà nước hỗ trợ người dân để có chỗ ở, không phải để kinh doanh lại chính sách; ưu đãi doanh nghiệp để tạo nguồn cung nhà ở, không phải để thu lợi từ chuyển đổi mục đích” - đại biểu Hà Thị Anh Thư nêu quan điểm.

Đại biểu Thạch Phước Bình cũng đề nghị kiểm soát chặt chẽ việc doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ quan nhà nước và các tổ chức thuê nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động. Danh sách người thực tế sử dụng nhà, thời điểm vào ở và thời điểm chấm dứt sử dụng cần được cập nhật vào hệ thống thông tin nhà ở, nhằm tránh tình trạng bố trí sai đối tượng hoặc tiếp tục giữ nhà khi người lao động không còn nhu cầu.