Nâng mức tiền đặt trước: Tăng sức răn đe với hành vi bỏ cọc, thông đồng, thao túng thị trường

(BKTO) - Đại biểu Quốc hội lo ngại, việc nâng mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% giá khởi điểm đối với đấu giá đất ở có thể tạo rào cản tài chính lớn đối với người tham gia. Bộ trưởng Bộ Tư pháp khẳng định, việc luật hóa quy định này nhằm bảo đảm tính nghiêm khắc của pháp luật và tăng sức răn đe đối với hành vi bỏ cọc, thông đồng, thao túng thị trường.

Cần tiêu chí rõ ràng khi quy định mức tiền đặt trước trong đấu giá đất

Chiều 03/11, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội thảo luận tại Hội trường về Dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Tại Phiên thảo luận, quy định về nâng mức tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất, được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm.

Góp ý về quy định này, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Đoàn Tây Ninh) đồng tình với việc cần có biện pháp ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% giá khởi điểm theo Dự thảo Luật có thể tạo rào cản tài chính lớn đối với người tham gia.

Đại biểu nêu thực tế, đối với dự án có giá trị hàng trăm tỷ đồng, nhà đầu tư phải chuẩn bị khoản tiền rất lớn khi chưa biết có trúng đấu giá hay không, trong khi việc huy động vốn, vay vốn hoặc được ngân hàng bảo lãnh thường chỉ thuận lợi sau khi trúng đấu giá. Tương tự, cá nhân muốn tham gia đấu giá thửa đất có giá khởi điểm 6 tỷ đồng phải có sẵn 3 tỷ đồng tiền đặt trước. Điều này có thể khiến những người có năng lực, nhu cầu thực sự e ngại tham gia.

Cũng theo đại biểu, mức tiền đặt trước tăng gấp đôi so với quy định hiện hành, trong khi Dự thảo Luật mở rộng các trường hợp phải đấu giá trực tiếp. “Nếu thiếu tiêu chí cụ thể, biên độ từ 20% đến 50% có thể dẫn đến áp dụng thiếu thống nhất, làm giảm số lượng người tham gia và tính cạnh tranh của cuộc đấu giá” – đại biểu Phan Thị Mỹ Dung lưu ý.

Do đó, đại biểu đề nghị duy trì mức tiền đặt trước thông thường ở mức hợp lý như hiện hành; chỉ áp dụng mức cao hơn khi có căn cứ rõ ràng về tính chất, giá trị tài sản và nguy cơ bỏ cọc. Đồng thời, nghiên cứu cơ chế bảo lãnh ngân hàng hoặc biện pháp bảo đảm tài chính phù hợp để thay thế tiền đặt trước bằng tiền mặt, nhất là với dự án có giá trị lớn.

Đối với hành vi cố ý trả giá cao để trục lợi rồi bỏ cọc, đại biểu cho rằng, cần tập trung xử lý bằng chế tài sau khi trúng đấu giá, tương xứng với tính chất, mức độ vi phạm, thay vì nâng tiền đặt trước quá cao đối với tất cả người tham gia.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) cũng cho rằng, tăng tiền đặt trước và chế tài cấm tham gia đấu giá mới chỉ xử lý phần ngọn đối với tình trạng thao túng “quân xanh”, “quân đỏ”, làm lũng loạn giá đất và tài sản công. Đại biểu đề nghị cần làm rõ thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để ràng buộc trách nhiệm của người trúng đấu giá.

Đại biểu phân tích, theo quy định tại Điều 43 Dự thảo Luật, việc người trúng đấu giá được coi là chấp nhận giao kết hợp đồng từ thời điểm đấu giá viên công bố kết quả, nhưng lại có các trường hợp loại trừ và quy trình ký biên bản, ký hợp đồng hoặc chờ phê duyệt tiếp theo. Điều này có thể khiến người tham gia hiểu rằng nghĩa vụ chỉ phát sinh khi ký hợp đồng.

Đại biểu đề nghị chỉnh lý Điều 43 Dự thảo Luật theo hướng xác định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được giao kết kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá. Trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, người có tài sản đấu giá được áp dụng biện pháp buộc thực hiện nghĩa vụ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng để tổ chức đấu giá lại và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Đại biểu cũng đề nghị bổ sung Điều 58a, quy định người bỏ cọc nhưng tiếp tục tham gia đấu giá lại và trúng đấu giá với mức giá thấp hơn lần trước phải bồi thường toàn bộ khoản chênh lệch còn thiếu và chi phí tổ chức đấu giá lại.

Chú trọng giải pháp ngăn thông đồng, dìm giá, bỏ cọc

Giải trình tại Phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc sửa đổi Luật Đấu giá tài sản năm 2016 không chỉ nhằm thể chế hóa chủ trương đổi mới tư duy lập pháp, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, chuyển đổi số và cải cách thủ tục hành chính, mà còn để khắc phục những bất cập trong thực tiễn, nhất là tình trạng thông đồng, dìm giá, ngăn cản nâng giá, trả giá cao rồi bỏ cọc.

Bộ trưởng tập trung làm rõ các giải pháp nhằm khắc phục tình trạng thông đồng, dìm giá, bỏ cọc - vấn đề được xác định là nổi cộm trong thực tiễn đấu giá tài sản thời gian qua.

Theo Bộ trưởng, một trong những giải pháp được Dự thảo đề xuất là thắt chặt đối tượng tham gia đấu giá, ngăn ngừa thông đồng lợi ích. Cụ thể, bổ sung quy định không cho phép các đối tượng có quan hệ gia đình như cha mẹ, vợ chồng, con, anh chị em ruột hoặc có quan hệ chi phối doanh nghiệp như công ty mẹ, công ty con, nhóm doanh nghiệp cùng chi phối đăng ký tham gia đấu giá cùng một tài sản.

Bộ trưởng cũng cho biết, qua tổng kết thực tiễn, tình trạng thông đồng, dìm giá, bỏ cọc xảy ra phổ biến nhất trong đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là đất ở và quyền khai thác khoáng sản.

Có trường hợp người tham gia đấu giá trả giá rất cao rồi bỏ cọc, qua đó đẩy mặt bằng giá đất tại khu vực lên cao, tạo lợi thế cho việc giao dịch những dự án mà họ đã mua trước đó.

Vì vậy, Dự thảo quy định cấm tham gia đấu giá đối với những trường hợp vi phạm trước đó trong đấu giá quyền sử dụng đất và quyền khai thác khoáng sản, không mở rộng đối với các loại tài sản công khác.

“Đây là hành vi tác động lớn đến quyền tự do kinh doanh nên cần xác định đúng phạm vi, chỉ áp dụng đối với những trường hợp vi phạm phổ biến, tránh quy định quá rộng có thể dẫn đến lạm dụng” – Bộ trưởng lý giải.

Về giải pháp nâng tỷ lệ tiền đặt trước đối với đấu giá đất ở, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, đây là quy định được kế thừa từ thực tiễn triển khai các cơ chế của Chính phủ. Qua tổng kết thực hiện Nghị quyết 66.11 từ tháng 01/2026 đến nay, hiệu quả được đánh giá là tích cực. Tỷ lệ đấu giá đất thành nhưng bị hủy kết quả do không nộp đủ tiền trên cả nước giảm từ 8,6% năm 2025 xuống còn 3,1% trong 9 tháng đầu năm 2026.

Tại Thanh Hóa, khi áp dụng mức tiền đặt trước 50%, số lô đất bị hủy do bỏ cọc giảm từ 377 trường hợp năm 2025 xuống còn 82 trường hợp trong 9 tháng đầu năm 2026, dù số lô đất đưa ra đấu giá tăng gấp 3 lần. Tại Quảng Trị, số trường hợp bị hủy cũng giảm từ 35 xuống 11 - Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng thông tin

Từ kết quả này, Bộ trưởng đề nghị Quốc hội cho phép luật hóa quy định về mức tiền đặt trước đối với đất ở, nhằm bảo đảm tính nghiêm khắc của pháp luật và tăng sức răn đe đối với hành vi bỏ cọc, thông đồng, thao túng thị trường.

Trước băn khoăn của đại biểu về mức tiền đặt trước 20-50% có thể tạo rào cản tài chính đối với người tham gia, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho rằng, người có nhu cầu thực sự đối với đất ở khi đăng ký đấu giá đã có sự chuẩn bị về khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ thanh toán nếu trúng đấu giá. Trường hợp không trúng, tiền đặt trước được hoàn trả trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá.

“Mức 20-50% là khung linh hoạt, không phải mọi trường hợp đều áp dụng mức 50%. Cơ quan có thẩm quyền quyết định đấu giá sẽ căn cứ tình hình thực tiễn tại địa phương để xác định mức phù hợp; nơi ít vi phạm có thể áp dụng mức thấp hơn, nơi có nhiều vi phạm có thể áp dụng mức cao hơn” – Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng nhấn mạnh.